Professionaliseren

De VVAW is een onafhankelijke vereniging die zichzelf het doel stelt het vakgebied en de kennis van asset management bij woningcorporaties te professionaliseren en leden hierbij te faciliteren. Dit doet de vereniging op verschillende manieren, via: bijeenkomsten, nascholingen, een groot jaarlijks evenement, online fora en door het plaatsen van recente artikelen, scripties op het gebied van asset management bij woningcorporaties of blogs van de VVAW-bijeenkomsten op deze pagina.


Bijeenkomst “Sturen op Onderhoud”

Als asset manager stuur je op het rendement van het vastgoed. Maar aan welke knoppen kun je dan draaien?
Door het huurbeleid (van de overheid) is aan de huurknop nog maar beperkt te draaien. Veel inputparameters worden door de markt bepaald en daar valt dus niet of nauwelijks op te sturen.
Het belangrijkste onderdeel van de beleidswaarde en het rendement waar we als asset manager wel op kunt sturen, is onderhoud.
Maar hoe doe je dat dan? Waar stuur je op als je stuurt op onderhoud?
Twee corporaties nemen ons mee in de manier waarop zij op onderhoud sturen.
Mischa Coenen van ZOwonen en Gertjan van Wolleswinkel van Mooiland vertellen waar zij tegenaan lopen bij het sturen op onderhoud binnen hun organisatie.

Op vrijdag 14 december gaan we van 13:00 tot 16:00 uur met elkaar in gesprek over “sturen op Onderhoud”.
Jullie zijn vanaf 12:30 uur welkom bij Zayaz in ’s-Hertogenbosch.

Meld je aan via het inschrijfformulier


VVAW Jaarevent 26 september 2018

Op woensdag 26 september kwamen we bij elkaar in het Amsterdam Art Center voor onze jaarlijkse ALV en het jaarevent. Ondanks de wat magere opkomst hebben we een prima gesprek gehad over welke onderwerpen iedereen bezig houden en wat de VVAW daarin kan betekenen. Natuurlijk zijn ook alle formele ALV-zaken aan bod gekomen, die allen goedgekeurd zijn.

Na de lunch begon het jaarevent met dit jaar als thema ‘assetmanagement van de andere k(l)ant’ waarbij we keken naar andere sectoren en hun verhouding tussen asset management en de klant.

Onze voorzitter Jan-Willem Sijrier deed de aftrap en gaf het woord daarna aan dagvoorziter Jeroen Frissen, voormalig directeur Strategie en Beleid bij zowel Ymere als Vestia. Hij zette iedereen eerst even aan het werk door de vraag te stellen ‘Wat is nou de taak van de asset manager?’ Dat maakte de bijeenkomst meteen interactief en dat bleef de rest van de bijeenkomst zo.

Na de inleiding van Jeroen kwam Jenne van der Velde van Rijkswaterstaat aan het woord. Hij vertelde over het verschil tussen de asset owner (de minister), de asset managers van Rijkswaterstaat en de klant oftewel de gebruiker. Dat zette een aantal aan het denken over de rol van de asset owner binnen de corporaties. Ook vertelde hij over de kaders die door de asset owner worden gegeven en hoe zij met scenario’s in beeld brengen welke mogelijkheden er dan zijn. Natuurlijk voorzien van een advies. Tenslotte kregen we nog een mooi inzicht in de verschillende samenwerkingen en netwerkverbanden, waar wij als corporaties nog veel van kunnen leren.

Vervolgens vertelde Herman Bezemer van zorggroep Amaris over de klant van de zorginstellingen en de urgentie die er is om goede huisvesting voor deze doelgroep te realiseren. Opvallend was dat die urgentie in veel gevallen bij corporaties nog niet zo erg gevoeld wordt. De vraag werd zelfs gesteld of corporaties wel de aangewezen partij zijn om het probleem van de zorgbehoevende ouderen op te pakken. Maar dat er een steeds groter wordende behoefte is en het aanbod niet voldoet aan die vraag werd uit het verhaal van Herman heel duidelijk. Ook vertelde hij over de samenwerking die Amaris met Habion is aangegaan om de zorg en de vastgoedvraag beter te kunnen managen. Dat riep veel vragen op bij aanwezigen, waardoor een levendige discussie ontstond.

Arnoud van Raak wist ons daarna te boeien met heel veel informatie over de retailsector. Met zijn jarenlange ervaring bij onder andere V&D, TCN en nu als zelfstandig adviseur in de retail, kon hij uitgebreid vertellen hoe de klantvraag veranderd is en hoe daar op ingespeeld zou moeten worden. En dat begint allemaal met data. De hoeveelheid data die verzameld wordt om het gedrag van de bezoeker in beeld te brengen is enorm. Een onderwerp waar we zo nog een middag mee hadden kunnen vullen. Want hoe zit dat eigenlijk bij corporaties? Hoeveel data van de klant hebben wij om onze vastgoedkeuzes te maken? Weten we echt wat de klant wil, nu en in de toekomst. Ook dit leverde een mooi gesprek op.

Na de afronding van de middag door Jeroen, konden we nog genieten van een heerlijke borrel voordat iedereen vol informatie en hopelijk ook inspiratie terugkeerde naar huis. Een succesvolle dag met goede gesprekken, waarbij we ook eens voorbij onze eigen corporatiewereld keken. Er valt nog genoeg te leren van andere sectoren, maar ook van elkaar.

presentaties VVAW bijeenkomsten


Terugblik bijeenkomst over beleidswaarde

07-09-2018

Afgelopen vrijdag 7 september was er weer een interessante bijeenkomst van de VVAW. Dit keer met als onderwerp de Beleidswaarde. Carole Vermolen, eigenaar Vermolen Vastgoedsturing, deelde haar verwonderingen over de systematiek van de Beleidswaarde. Daarna vertelde Lia de Kievit, interim manager bij Zayaz, over hoe de Beleidswaarde bij Zayaz wordt toegepast.

Daarna gingen we in kleine groepjes in gesprek over de (on)mogelijkheden van toepassing van Beleidswaarde op tactisch niveau. Fijn om met elkaar te delen hoe iedereen in “de wedstrijd zit”. Gezamenlijk concludeerden wij dat de Beleidswaarde nog onvoldoende inzicht geeft om er echt op te sturen. Wel is het een mooi instrument om (politiek) inzicht te geven in onze maatschappelijke inzet. Een andere conclusie was dat, ongeacht op welke waarde we sturen, een goede samenwerking tussen Asset management en de afdeling Financiën van groot belang is. Tenslotte hadden we een lekkere vrijmibo waar we verder konden praten over alle inns and outs van Asset management en waarderingen. Een heerlijke, inspirerende start van het weekend!

presentaties VVAW bijeenkomsten

kennistafel 7 september

 


Wat hebben we elkaar in 2018 te bieden?

Het eind van het jaar is in zicht. Een tijd van terugkijken, evalueren en nieuwe plannen maken.

De VVAW heeft een mooi jaar achter de rug met bezoeken aan beleggers, bijeenkomsten over zorgvastgoed en inspiratiesessie portfolio- en assetmanagement en een goed bezocht jaarevent over duurzaamheid.
Naast weer mooie bijeenkomsten in 2018 zien we ook nieuwe mogelijkheden voor het aankomend jaar.

De VVAW is een vereniging waar het delen van kennis belangrijk is. En in 2018 willen we nog meer van elkaar leren. Daarom gaan we ook kennistafels organiseren. Tijdens deze kennistafels gaan met elkaar in gesprek over alles wat een asset manager bij een woningcorporatie bezig houdt.

Waar loop je tegen aan en waar loop je vóór op anderen?

We delen ervaringen met elkaar en leren van elkaars best practices. Soms onder leiding van een expert, maar ook onder leiding van onze eigen leden. Want vaak zijn we zelf de expert!
We hebben al wat onderwerpen bedacht, zoals de betrouwbaarheid van de marktwaarde, data op orde en de nieuwe beleidswaarde. Maar ook onderwerpen als complexbegrotingen, rollen en verantwoordelijkheden en zo kunnen we nog 20 onderwerpen bedenken.
Maar belangrijker nog: we willen van jou horen wat jij belangrijk vind. Welke ervaringen wil jij delen? Wat kunnen andere asset managers van jou leren? Welke kennistafel wil jij begeleiden? Of tegen welke vragen loop jij aan en wil je voorleggen aan je collega's?

Laat ons via een mail aan Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. weten wat jij wilt brengen of halen en dan gaan wij er mee aan de slag!

Voor al deze mooie activiteiten hebben we alvast de data geprikt, zodat je deze vast kunt reserveren in de agenda. De data vind je hier.


Reminder uitnodiging bijeenkomst Zorgvastgoed 26 oktober 13.30 - 17.00 uur, locatie ASRE Amsterdam

In de vorige nieuwsbrief hebben we het al aangekondigd, de eerstvolgende VVAW bijeenkomst over zorgvastgoed op 26 oktober aanstaande. Inmiddels hebben we het programma rond. Aanmelden kan hier

De inloop is vanaf 13.30 uur bij de ASRE te Amsterdam. Om 14.00 uur start Freek Koersvelt van Woonzorg Nederland, gevolgd door Fabian Pouwelse van Cushman & Wakefield en Steffen Hietkamp van WoonFriesland. Aan de orde komen de actualiteit van het zorgdossier en wat dit betekent voor vastgoedeigenaren, het waarderen van zorgcomplexen, beoordelen van risico's, het voorbereiden van strategische afwegingen en heel specifiek het verkoopproces bij WoonFriesland. Zoals jullie van ons gewend zijn sluiten we af met een gezellige borrel.

We denken een zeer actueel, toegepast en boeiend programma te hebben en nodigen jullie nogmaals van harte uit om mee te discussiëren. Graag tot 26 oktober!

VVAW


Van het bestuur

29-09-2017

Op de ALV van 12 april jl. heeft Jeroen Brouns aangekondigd per 1 juli 2017 te stoppen met zijn rol als voorzitter van de VVAW. Reden is omdat hij niet langer werkzaam is bij een woningcorporatie en als zelfstandig adviseur verder gaat. Jeroen vindt het belangrijk dat de voorzitter van de VVAW eerstelijns betrokkenheid heeft bij de corporatiesector en met assetmanagement. Het bestuur onderschrijft dit. We hebben jullie als leden tijdens de ALV gevraagd om je kandidaat te stellen bij interesse maar begrijpen dat dit naast een drukke baan als assetmanager best wat van je vraagt. We hebben dan ook geen directe kandidaat kunnen selecteren uit ons ledenbestand. Maar wel hebben we Nienke Vermeulen (Zayaz) bereid gevonden om zitting te nemen in het bestuur. Binnen het bestuur heeft Jan Willem Sijrier aangeboden de voorzittershamer voor zijn rekening te willen nemen voor de komende twee jaar. We zijn nog wel op zoek naar een secretaris dus mocht je hiervoor interesse hebben, meld je bij een van de bestuursleden Jan Willem, Nienke, Peter, Duco, Johan of Jacqueline.

Via deze weg wensen wij Jan WIllem en Nienke veel succes in hun nieuwe rol binnen het bestuur van de VVAW en bedanken wij Jeroen Brouns voor het mooie werk dat hij heeft geleverd tijdens de eerste jaren van de vereniging.


Terugblik inspiratiesessie Portefeuille- en Assetmanagement

EDE 7-04-2017

Eén van de onderwerpen waar jullie graag eens dieper op in wilden gaan was de samenwerking tussen portefeuille- en Assetmanagement. We hebben contact gezocht met enkele portefeuillemanagers bij corporaties, verenigd in een informeel collectief en hen gevraagd of ze eens samen met ons als assetmanagers wilden discussieren over de onderlinge samenwerking. Ze waren enthousiast en op 7 april jl. hebben we onder de bezielende leiding van Jeroen Bouman presentaties gehad van Wonen Limburg (Anke Driessen) en Mooiland (Pieter Thoben). Er volgde een levendige discussie waaruit bleek dat het zeker goed is om af en toe flink te schuren. De kracht van een goede samenwerking zit hem in het scherp zijn op de inhoud en verbindend op de relatie. Een inspirerende middag was het resultaat


Terugblik jaarevent 'Label C, zeg maar nee'

Amersfoort 12-04-2017

Op 12 april was de jaarbijeenkomst van de VVAW in Het Oude Magazijn in Amersfoort. Centraal stond deze middag de vraag welke duurzaamheidsambities hebben assetmanagers bij woningcorporaties? Veel corporaties zijn druk bezig met het realiseren van hun duurzaamheidsambities. Dat veel assetmanagers hier mee aan de slag zijn, bleek wel uit de reacties van de zestig aanwezigen. Tegelijk bleek ook dat we met zijn allen met dezelfde vragen worstelen.

Onder het inspirerende voorzitterschap van Vincent Gruis is de opgave van de verduurzaming van de bestaande sociale voorraad vanuit verschillende perspectieven belicht. Maurice Coen beet het spits af. Vanuit zijn rol als Organisatie- en veranderkundige is hij betrokken bij de Stroomversnelling. Hij ging in op de kansen die verduurzaming, in het bijzonder Nul op de Meter biedt. Maar ook de rol van de huurder en hoe je de verandering daadwerkelijk kunt realiseren.

Ronald Franken ging vervolgens in op het ambitieniveau van de corporatiesector. Met bevlogenheid nam de Belangenbehartiger Energie en duurzaamheid bij Aedes ons door de opgave waar de corporaties voor staan. In de visie van Aedes is de verduurzaming van de sociale voorraad één van de grote maatschappelijke uitdagingen. Een betaalbare, duurzame energievoorziening en –vraag die beheersbaar blijft in de toekomst staat hierin centraal. Om dit doel te bereiken zijn verschillende strategieën denkbaar. Maar belangrijke conclusies is dat de sector het niet alleen kan. Naast gedragsverandering van de huurder vraagt dit ook om investeringen van derden. Investeringen die buiten de woning om gaan. De blik is daarbij gericht op onder meer de energieleveranciers, maar ook op de betrokken gemeenten.

Vanuit het ministerie van BZK gaf Roger Planje een toelichting op de duurzaamheidsvisie van de sector. De sector maakt mooie stappen, maar forse extra investeringen zijn nodig. Ook Roger Planje geeft aan dat het boeken van resultaten via meerdere sporen moet verlopen. Door inbedding in processen en het vormen van coalities, maar ook via de inzet van energiecoaches. Ook werd het voorbeeld van de industriesector aangestipt. Zij hebben de toezegging om energie te besparen gedaan en zijn daardoor voorlopig aan een wettelijke verplichting ‘ontsnapt’. De verkiezingen leiden tot nieuwe mogelijkheden en kansen voor de sector. Vanuit de betrokken partijen in de formatie zijn de kernpunten benoemd. Hoe de maatregelen eruit precies uit gaan zien, weten we pas zeker als het regeerakkoord gereed is.

In de laatste presentatie stond de marktwaarde van duurzaamheid centraal. Elisabeth Quispel van Cushman & Wakefield liet aan de hand van een tweetal onderzoeken zien dat de markt duurzaamheid positief waardeert. Hoeveel uiteindelijk blijft toch lastig inschatten. Vooral door het ontbreken van marktevidence. Aan de hand van een aantal cases werd een inschatting gegeven wat de invloed van verduurzaming is op de waarde. Vervolgens ontstond er een geanimeerde discussie duurzaamheid nu een plus is of dat het ontbreken van duurzaamheid juist zorgt voor een afslag. En wat is de invloed op de waarde als banken overgaan tot het verstrekken van korting op de hypotheekrente bij woningen met minimaal label A?

Tot slot was de slotbeschouwing aan Vincent Gruis. Door het stellen van enkele prikkelende vragen aan de aanwezigen ontstond er nog een levendige discussie. Duidelijk werd dat we als sector forse stappen willen zetten en de assetmanagers een belangrijke rol hebben in het boeken van succes. De ambities en het tempo van realisatie liggen daarbij behoorlijk uiteen, net zoals de manier waarop we de duurzaamheidsambities willen realiseren. Op de aansluitende borrel ging de discussie dan ook zeker nog even door!


BLOG VVAW Bijeenkomst 'Investeringsanalyse voor assetmanagers bij woningcorporaties'

09-12-2016

Op 9 december organiseerde de VVAW de sessie “investeringsbeslissingen voor assetmanagers”. Deze sessie had tot doel om inzicht te krijgen in de investeringsafwegingen die corporaties en beleggers maken.

De sessie werd afgetrapt door Karin van Dijk. Karin is werkzaam als senior consultant bij Fakton en houdt zich onder andere bezig met investeringsanalyses en assetmanagement bij zorginstellingen en woningcorporaties. Zij pleit ervoor investeringsbeoordelingen simpel te houden, onderbouwd met een casus waarin de effecten van een investering in één enkele woning werd getoond. Vertrekpunt voor de investering zou de portefeuillestrategie moeten zijn. Vervolgens moet niet alleen rekening worden gehouden met de effecten op de rendementsprestatie van de vastgoedportefeuille, maar ook met de financiële ratio’s binnen de vermogenskamer, zijnde ICR en loan-to-value. Een interessant gezichtspunt, aangezien een deel van de aanwezigen aangaf zich bij investeringsbeslissingen met name te focussen op het vastgoedrendement en de ratio’s binnen de vermogenskamer als een gegeven te beschouwen. Een ICR op projectniveau is een mooie ratio die wat kan toevoegen bij opwekkingen op projectniveau met oog op efficiëntie en optimalisatie qua investering.

De bijeenkomst werd vervolgd met een presentatie door Esther Borstlap. Esther is directeur-bestuurder bij de Drentse corporatie Woonborg en is in het verleden actief geweest bij De Alliantie en Lefier. In haar presentatie wijst ze op het belang van de relatie tussen volkshuisvestelijke doelstellingen en de uiteindelijke investeringsbeslissing. Het is belang om vooraf vast te stellen welke maatschappelijke effecten je wilt realiseren. Platform 31 heeft hiervoor een mooi kader beschikbaar, wat praktisch en goed toepasbaar is. Op basis daarvan is vast te stellen welke bestedingscategorieën moeten worden ingezet om deze effecten te realiseren. Als voorbeeld noemde Esther het onderhoudsniveau: Woonborg biedt haar huurders een kwaliteitsniveau dat hoger ligt dan wet- en regelgeving, en accepteert in dat kader een opslag op onderhoudskosten.

Net als Karin wijst Esther op het belang van SMART geformuleerde doelstellingen op strategisch niveau. Deze doelstellingen zijn, samen met wijk- en dorpsvisies, cruciaal om investeringsbeslissingen op complexniveau te nemen. Het tactisch niveau (assetmanagement) is verantwoordelijk voor deze beslissingen. Daarbij is het van groot belang dat er ook relevante sturingsinformatie vanuit de operatie wordt geleverd: daarmee is de assetmanager in staat strategie en operatie met elkaar te verbinden.

Als laatste spreker kwam Joep Visschedijk, portfoliomanager bij Amvest, aan bod. Joep gaf een toelichting op de portefeuillestrategie van Amvest en de vertaling daarvan in de praktijk. Deze portefeuillestrategie richt zich niet alleen op uitponden maar ook op het doorexploiteren van complexen. Voor deze laatste strategie is het van groot belang dat de kwaliteit ook op lange termijn beantwoord aan de vraag, zodat ook in de toekomst voldoende rendement gerealiseerd zal worden. De energieprestatie wordt gezien als een belangrijk onderdeel van de kwaliteit. Daarmee zien we dat niet alleen corporaties maar ook beleggers het belang van investeren in duurzaamheid onderkennen. De aanwezigen waren onder de indruk van de efficiëntie van het besluitvormingsproces en besluitvormingsdocument van Amvest. De sleutel lijkt te liggen bij het formuleren van concrete en toepasbare strategische kaders: daarmee vervalt de noodzaak om op projectniveau beleid te ontwikkelen. Alle deelnemers kijken terug op een interessante en leerzame middag..

Benieuwd naar de presentaties van de sprekers? Klik hier.

Namens bestuur en activiteitencommissie,

Jeroen en Gertjan


AAN 'T WOORD VVAW-lid Gertjan Wolleswinkel

De VVAW stelt graag haar leden aan elkaar voor. Deze keer het woord aan Gertjan Wolleswinkel, assetmanager bij Deltawonen.

Hoe kijk jij tegen assetmanagement bij woningcorporaties aan? Assetmanagement is sturen op rendement op complexniveau, ofwel het vervullen van de eigenaarsrol op tactisch niveau. Beleggers doen dit al langere tijd met twee doelen: een stabiel hoog financieel rendement en een laag risico. Voor corporaties is assetmanagement lastiger dan bij beleggers, omdat hier ook het maatschappelijk rendement bij komt. Dat maakt het verantwoorden van keuzes en balanceren tussen doelen lastiger. AM wordt steeds belangrijker voor corporaties. Het geeft sturing, maar is ook een verantwoordingsinstrument. Het tweede is minstens zo belangrijk als het eerste. Het voor corporaties een uitdaging om dit in de bestaande organisatie in te bedden.

Voor welke opgave staan jullie? DeltaWonen wil in de komende 10 jaar 2.500 woningen bijbouwen in Zwolle en Kampen. Dit is een grote uitbreiding. Deze nieuwbouw moet deels in uitleggebieden gerealiseerd worden, maar vooral op inbreidingslocaties. Daarnaast willen wij 4.500 bestaande woningen e-renoveren tot label B. Dit alles wordt getoetst aan ons investeringsstatuut, waarin de regels staan voor financieel rendement, maatschappelijk toegevoegde waarde en risico.

Waar lopen jullie tegenaan? Het is een uitdaging om steeds goede afwegingen te blijven maken. Wat is onderhoud, wat zijn investeringen. Hoe kunnen we de onderhoudskosten verlagen zonder in te boeten op kwaliteit. Hoe brengen we de maatschappelijke afslag per complex in beeld. Hoe moeten we het investeringsprogramma over de jaren spreiden.

Wat hoop je te leren van en bij de VVAW? Hoe collega’s assetmanagers omgaan met de laatste regelgeving rond taxatiehandboek, woningwet en huursombenadering. Daarnaast hoe zij AM binnen de organisatie tot een succes maken. En welke methoden en technieken zij gebruiken.

Wat heb je andere leden te bieden? Ik heb samen met collega’s verschillende instrumenten ontwikkeld (investeringsstatuut, taxatieprotocol, rekenmodel investeringen, rendementsnormering, procesbeschrijvingen AM) en deze in de praktijk toegepast en verbeterd. Daarnaast kan ik goed luisteren en helpen problemen van collega’s te analyseren.

Vind je het leuk om ook jezelf voor te stellen aan de overige leden, stuur dan een e-mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.


BLOG VVAW & DVS Bijeenkomst Bring your Boss 'Sturen op rendement'

04-11-2016

Vrijdag 4 november vond de VVAW bijeenkomst "Bring your boss" in samenwerking met De Vernieuwde Stad plaats. Centraal stond het thema sturen op rendement, met als hoofdvraag: is sturen op rendement zaligmakend of gekmakend? Met bijna 30 deelnemers bestaande uit onder meer bestuurders, directeuren en assetmanagers waren verschillende invalshoeken op het thema goed vertegenwoordigd.

Voor de bijeenkomst was aan de leden van de VVAW een korte enquête uitgezet over het sturen op rendement. Uit deze enquête kwam naar voren dat ruim driekwart van de corporaties aangeeft te sturen op rendement bij exploitatie. Hierbij wordt vooral gestuurd op IRR en direct rendement op portefeuilleniveau. Op complexniveau vindt sturing nog niet veel plaats. Wat het effect op de bedrijfsvoering is door te sturen op rendement is voor veel corporaties nog niet scherp in beeld. Dit lijkt deels te komen doordat corporaties nog bezig zijn met de implementatie van asset management. Kortom, de uitkomsten van de enquête (zie Factsheet: Sturen op rendement - bring your boss - 4 november 2016) geven aan dat we een goede start gemaakt hebben, maar ook dat er nog flinke stappen te zetten zijn om daadwerkelijk te sturen op rendement.

Toon van Hulten, adviseur implementatie asset management bij Duco Bodewes Advies, gaf de aftrap van de bijeenkomst. Met vijf lessen over rendementssturing hield hij de deelnemers een spiegel voor. De herkenbaarheid was groot en vooral de stelling dat een harde rendementseis niet werkt voor bestaande complexen en de vraag "wat mag een duurzaamheidsambitie kosten?" leverde een boeiende discussie op. Laten we nu als woningcorporatie (bewust) opbrengsten liggen of is het creëren van een nieuwe waarde het uitgangspunt? Een nieuwe waarde met een grote maatschappelijke component. Vervolgens is de groep opgedeeld en zijn concrete casussen door middel van intervisie behandeld en is er in de volle breedte gediscussieerd over het sturen op rendement. Helder is dat we over dit onderwerp nog niet uitgesproken zijn.

Tot slot hield Ruud van Trijp, portefeuillemanager bij Stadgenoot, een inspirerende presentatie over het sturen op maatschappelijk rendement. Hij nam ons mee in de manier waarop aan maatschappelijke sturing binnen Stadgenoot inhoud wordt gegeven. Over het zorgen voor aansluiting tussen de financiële en maatschappelijke sturing, om zo optimaal te sturen op zes soorten effecten van beleid dan wel prestaties. Eén van de kernen van de presentatie die Ruud meegaf was: kies voor eenvoud. Dit werd nog eens duidelijk toegelicht aan de hand van de case over een startbesluit voor een investering.

Met dank aan de sprekers én deelnemers hebben we een boeiende en leerzame middag gehad, zo bleek ook wel uit de enthousiaste reacties die we terugkregen. Een middag die daarom zeker een vervolg gaat krijgen. Zowel in de samenwerking met De Vernieuwde Stad als inhoudelijk op het thema "sturen op rendement".

Benieuwd naar de presentaties van de sprekers? Klik hier.

Namens bestuur en activiteitencommissie,

Jan-Willem en Ronald


SCRIPTIE Naar een volwassen assetmanagement bij woningcorporaties

Geschreven door: Erik Huisman

Sinds oktober 2016 mag ik me dan officieel MSRE’er noemen. Ik ben mijn carrière (of werkzame leven) begonnen als beleidsadviseur vastgoed bij de Nijmeegse woningcorporatie: Talis. Bij Talis heb ik de kans gekregen om de MSRE-opleiding te gaan volgen om meer inhoudelijke kennis op te doen over vastgoedsturing, ‘een kans die je niet voorbij laat gaan en die ik met beide handen heb aangegrepen’. Tijdens het scriptietraject heb ik de overstap gemaakt naar woningcorporatie Mooiland. Hier kreeg ik de mogelijkheid om de functie te vervullen die ik ambieerde, namelijk de functie van assetmanager. Bij de zoektocht naar een interessant en uitdagend scriptieonderwerp was voor mij één ding duidelijk: ‘ik wil graag iets betekenen voor de vastgoedsturing bij woningcorporaties, specifiek kijkend naar het onderdeel assetmanagement’. Dit onderwerp raakt mijzelf binnen het werkveld waarin ik opereer en hiermee kan ik een bijdrage leveren aan de professionalisering van assetmanagement binnen de corporatiesector.

Veel corporaties zijn op dit moment bezig om te kijken, hoe de legitimiteit van de sector kan worden verbeterd. Wat doen corporaties nu extra ten opzichte van commerciële marktpartijen? Wat draagt bij aan een verdere professionalisering? Het zijn vragen die veel corporaties bezighouden. Om inzicht te krijgen in deze punten zijn in de loop der jaren verschillende modellen ontwikkeld. Assetmanagement lijkt hierbij de sleutel. Een aantal corporaties is daadwerkelijk overgegaan op sturen op rendement, maar verliezen we daarbij onze maatschappelijk rol als huisvester voor de lage inkomensgroep niet uit het oog? Moet er naast een assetmanager nog een socialmanager worden geïmplementeerd om zo de rollen en verantwoordelijkheden organisatorisch in te bedden?

Om antwoord te krijgen op deze vragen, heb ik in mijn onderzoek daarom de volgende vraag centraal gesteld: “In welke vorm kan assetmanagement het beste ondersteunend zijn aan de maatschappelijke rol van corporaties en wat is daarbij nodig om een verantwoorde en legitieme keuze te maken tussen financieel- en maatschappelijk rendement”?

Uit het onderzoek zijn een aantal belangrijke conclusies te trekken: Assetmanagement kan alleen goed functioneren op het moment dat er een goede balans is tussen financieel- en maatschappelijk rendement, het assetmanagement duidelijk is gepositioneerd in de organisatie en helder is wat de rollen en verantwoordelijkheden daarbij zijn. Assetmanagement moet daarbij een opdrachtgevende schakel zijn tussen directeur / manager Vastgoed en de operationele afdelingen. Alleen op dat moment kan een assetmanager sturen op kosten en inkomsten om zo de exploitatie zo goed mogelijk in te vullen. Het is van belang om SMART kaders te formuleren. Het DrieKamerModel zal daarbij als denkmodel en zelfs als organisatiemodel helpen om het assetmanagement naar een hoger niveau te tillen. Dit model zal tevens helpen om bewuster om te gaan met geld en op basis van gegronde redenen keuzes te maken en geldstromen te verdelen over de kamers. De grootste uitdaging hierbij is om assetmanagement ingebed te krijgen in de organisatie. Het is daarbij van belang om cultuuraspecten in ogenschouw te nemen. Om assetmanagement goed tot zijn recht te laten komen is het van belang dat er meer financiële prikkels komen in het systeem. Dit kan door het creëren van aandeelhouders, goed fundmanagement en door assetmanagement daadwerkelijk als commerciële functie te laten opereren. Alles in beschouwing genomen kan er momenteel mondjesmaat worden gesproken over een volwassen assetmanagement bij woningcorporaties.

Ben je benieuwd naar meer achtergrond van het onderzoek? Het onderzoek staat opgenomen in de vastgoedbibliotheek van de ASRE of klik op deze link: Naar een volwassen assetmanagement bij woningcorporaties.

Wil je na het lezen meer informatie of met mij van gedachte wisselen neem gerust contact op via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.


BLOG VVAW-bijeenkomst ‘Op bezoek bij beleggers'

30-09-2016

Op vrijdag 30 september is wederom een delegatie van de VVAW op bezoek geweest bij twee beleggers. Ditmaal aan de Westzijde van Amsterdam bij Syntrus Achmea en Bouwinvest. Evenals bij het voorgaande bezoek aan Vesteda en Amvest was het maximum aantal deelnemers snel bereikt.

Aan het begin van de middag werden we ontvangen door Allard van Spaandonk, Managing Director Dutch Investments bij Bouwinvest. Inhoudelijk begon de middag met een interessante schets van de geschiedenis en (fondsen)structuur van het bedrijf. Onderwerpen als rendementsdoelstellingen (6% TRR) en de visie op inkopen van ontwikkelaars kwamen hierbij aan bod. Vervolgens werd uiteraard de nadruk gelegd op assetmanagement. Bouwinvest beweegt met haar portefeuille van circa €9 mrd naar een model waarbij steeds meer verantwoordelijkheid bij externe beheerders wordt neergelegd. Hiermee wordt de noodzaak van technisch assetmanagers minder, daar waar deze rol voor veel corporaties in de ontwikkeling van het vakgebied nog zeker van toegevoegde waarde kan zijn. Ook waren er veel paralellen zichtbaar. Zo is Bouwinvest twee jaar gelden begonnen met het sturen middels input uit conditiemetingen. Voor veel corporaties een herkenbare keuze. Ook werd een worsteling geschetst met betrekking tot het overtuigen van huurders van nut en noodzaak van energetische investeringen in hun woning. Dit komt moeizaam van de grond, ook wanneer garanties met betrekking tot de mogelijke besparing worden aangeboden. Vooroplopen in verduurzamen is belangrijk voor Bouwinvest, maar niet ten koste van het rendement. Een goede investering levert immers altijd waarde op. Enkele uitspraken:

  • Alles dat meer is dan schilderen, is een investering en leidt tot het herpositioneren van een complex.
  • Woningen zijn voor 98% geschikt voor ouderen. Het verschil zit in het leveren van service en aanvullende diensten.
  • Een assetmanager besteedt het merendeel van zijn, of haar tijd aan strategische analyse met betrekking tot doelgroepen, aanpassingen en concepten. De technisch manager stuurt de propertymanager aan.

Halverwege de middag staken we de straat over naar Syntrus Achmea, waar we werden ontvangen door Niels van Wonderen (Portfoliomanager) en Peter Appeljan (Director Woningbeleggingen). Ook hier werd stilgestaan bij de structuur van de organisatie. Deze is meer gevarieerd dan die van Bouwinvest. Vooral de samenwerking tussen portfoliomanager en investeerders bleek hierbij een interessant aspect.Ook hier werden overeenkomsten met de woningcorporatiepraktijk zichtbaar. Zo wordt ieder jaar onder ruim een kwart van de bewoners een tevredenheidsonderzoek gehouden. Hierin worden de woning, omgeving en de propertymanager benoemd. Ook is verantwoord ondernemen vanuit de investerende pensioenfondsen een belangrijk speerpunt. Omdat deze partijen hun geld verantwoord weg willen zetten wil het wel eens voorkomen dat een investering zich niet helemaal terugverdient, maar vanuit een totaalgedachte toch wordt gedaan. In afwijking op het bezoek aan het begin van de middag wordt bij Achmea secuurder gekeken naar de onderhoudslasten, daar waar Bouwinvest een duidelijke focus op de opbrengstenkant heeft. Door de druk die in populaire gebieden op de woningmarkt is ontstaan wordt bij Achmea het investeren in bestaande portefeuilles meer voor de hand liggend. Dit in tegenstelling tot het traditionele patroon waarin beleggers vaak na een jaar of 15 afscheid nemen van hun woningbezit. Er werd ruimschoots de tijd genomen voor de vragen van VVAW-ers, waardoor deze leuk een leerzame zich voor de meesten ook na 17:00 nog even doorliep.

Namens bestuur en activiteitencommissie,

Joost

 


BLOG VVAW-bijeenkomst ‘Benchmarking: een gerichte vergelijking met de markt’

02-09-2016

Afgelopen vrijdag 2 september vond de VVAW bijeenkomst: ‘Benchmarking: een gerichte vergelijking met de markt’ plaats. Achtereenvolgens presenteerden Kees den Dekker (MSCI), Sander Koomen (Aedes) en Gerard Bakker (MVGM) de wijze waarop hun organisaties aankijken tegen assetmanagement in relatie tot benchmarking. Door de compacte groep ontspon zich een interessante discussie over de ontwikkelingen en behoeftes van assetmanagers. Kees begon met stellen dat een verkeerde analyse meer kapot maakt dan je lief is. Hij maakte duidelijk dat bij een oppervlakkige analyse corporaties vaak de verkeerde respons geven. Bijvoorbeeld een afwijking van de benchmark wijten aan de portefeuillesamenstelling terwijl het onderliggende onderhoudsproces verbeterd zou kunnen worden, en vice versa. Een vergelijking met de markt helpt je de juiste keuze te maken. Sander nam ons mee in de totstandkoming van de Aedes Benchmark. 97% van de corporaties heeft cijfers aangeleverd maar zijn deze cijfers voor ons als assetmanager geschikt? Al discussierend kwam het inzicht dat onze bestuurders de Aedes benchmark uitstekend kunnen gebruiken om een eerste afwijking te duiden met andere corporaties. Daarmee is de aanleiding voor nader onderzoek door het assetmanagement gelegd. Zo hebben de Aedes benchmark en de benchmark van MSCI beide een doel en zou je kunnen stellen dat ze op een bepaalde manier in elkaars verlengde liggen. Gerard was duidelijk door te stellen dat de assetmanager zijn baas is. MVGM werkt als propertymanager voor diverse beleggers waaronder ook corporaties en rapporteert over de prestaties van complexen aan de assetmanagers van deze organisaties. Gerard liet zien welke informatie allemaal wordt bijgehouden door MVGM en dit zag er indrukwekkend uit. Daar kunnen we als corporaties zeker nog wat van leren. Leuk detail is dat MVGM als marktpartij in hun marktanalyse en advies aan de opdrachtgever gebruik maakt van onder andere de prestaties van corporaties, volgens MVGM ook de markt. Wie zijn wij dan als assetmanagers bij corporaties om niet naar ‘buiten’ te kijken? We hebben met dank aan Kees, Sander en Gerard weer een stuk meer inzicht gekregen en daar was het natuurlijk om te doen. Aan jullie als VVAW lid de uitnodiging om je bij volgende bijeenkomsten vooral aan te melden, het is zeker de moeite waard! We besloten de middag met een gezellige borrel bij de ASRE.

Benieuwd naar de presentaties van de sprekers? Stuur dan een e-mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..

Namens bestuur en activiteitencommissie,

Peter en Gertjan

Inloggen